Le monde de la promotion immobilière est actuellement en pleine mutation. Des leaders nationaux et régionaux prennent fait et cause pour cette révolution que constitue le BIM et tous ses apports pour la profession et notre environnement bâti.
Parmi eux, un leader régional en Bretagne, Kermarrec Promotion qui s’est emparé avec succès de cette digitalisation des processus. Découvrons avec leur Directeur Technique Denis Paing comment le BIM leur permet de se différencier face à la concurrence et à proposer de biens meilleurs projets à leurs clients et prospects…
Projet Convergences, Kermarrec Promotion
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Bonjour Denis,
Nous sommes heureux de recevoir pour la première fois sur ABCD Blog un promoteur constructeur volontaire et innovant qui a su mettre le BIM au cœur de sa stratégie. Vous êtes l’un des pionniers du genre et c’est donc une initiative qu’il faut saluer.
Directeur Technique
Kermarrec Promotion
Ingenieur ESTP
Site web Kermarrec Promotion ici.
Pouvez-vous tout d’abord nous présenter Kermarrec Promotion en quelques mots ? Votre histoire, votre couverture géographique, vos activités principales, et tout ce qui nous permettrait de mieux vous connaître ?
L’activité de Promotion Immobilière du groupe Kermarrec créé en 1985 a commencé en 1988. Historiquement acteur de la promotion immobilière sur le bassin rennais dans le domaine des locaux d’activité et du tertiaire, Kermarrec Promotion s’est peu à peu diversifié pour s’attaquer au marché du logement dans les années 2000. Actuellement l’activité couvre l’ensemble de la Bretagne avec 2 pôles principaux que sont Rennes et Brest. Le logement et l’immobilier tertiaire sont aujourd’hui nos principales activités.
Denis, pouvez-vous nous parler de votre parcours et votre formation d’origine ? Vous êtes ingénieur ESTP à l’origine ?
Oui tout à fait, je suis ingénieur ETP issu de la filière Bâtiment. J’ai dans un premier temps fait mes armes chez QUILLERY Bâtiment (Groupe EIFFAGE) où j’ai pu occuper des fonctions tant en étude de prix qu’en travaux. En 2007, j’ai décidé de quitter la région parisienne et l’entreprise pour passer « de l’autre côté de la barrière » en maîtrise d’ouvrage en entrant chez ALAMO. Après quatre années où j’ai découvert le métier de maître d’ouvrage j’ai intégré le groupe KERMARREC où je suis maintenant Directeur Technique au sein de l’activité promotion immobilière depuis bientôt 7 ans.
En tant que Directeur Technique, quelles sont vos missions principales au sein de Kermarrec ?
J’assure le suivi des opérations de leur origine jusqu’en SAV. J’interviens au moment de la conception en lien avec les architectes et les différents prestataires afin d’assurer la faisabilité technique et le respect de l’épure économique allouée au projet. Je m’occupe de l’aspect contractuel avec les différents prestataires, supervise les AO et les négociations avec les entreprises, assure la représentation du maître d’ouvrage en phase travaux, gère le suivi des clients et de leurs demandes modificatives en phase travaux, réalise la livraison des biens aux clients et suis la levée des réserves lors de l’année de parfait achèvement. En complément des activités opérationnelles, j’assure aussi une veille technique et réglementaire sur les domaines d’activités qui nous concernent.
Projet Convergences, Kermarrec Promotion
Avez-vous toujours été passionné par les nouvelles technologies dès vos études ?
Je n’irai pas forcément jusqu’à dire passionné mais très intéressé à coup sûr ! J’ai toujours essayé de me tenir à la page des nouveautés techniques en lien avec mon activité et j’ai toujours eu cette appétence pour intégrer de l’innovation dans les projets sur lesquels j’ai eu l’occasion de travailler.
Comment cette idée du BIM est arrivée chez Kermarrec et pour quelles raisons avez-vous voulu l’adopter ?
Dans le cadre de mes activités et de mon intérêt pour les nouvelles technologies, en mars 2015, je me suis rendu au 1er BIM World ayant le pressentiment que le sens de l’histoire de nos métiers passerait par le BIM. A cette occasion, j’ai découvert les possibilités que pouvaient offrir le mode collaboratif pour nos métiers ainsi que tous les outils à disposition afin d’optimiser conception et réalisation. Mais au-delà des gains purement liés au domaine technique pour lesquels j’ai rapidement été convaincu, j’ai aussi vu qu’il y avait possibilité d’utiliser la maquette numérique à des fins commerciales notamment pour enrichir l’offre disponible pour l’aide à la vente (réalité augmentée, visite virtuelle, immersion dans la maquette, etc…). C’est grâce à cet aspect complémentaire que nous avons décidé de nous lancer dans le BIM, mais aussi parce que nous avions un projet d’envergure sur lequel les volumes en jeu nous permettaient de tenter l’aventure.
Projet Convergences, Kermarrec Promotion
Votre Direction vous a-t-elle tout de suite soutenu et a-t-elle compris l’importance de ce phénomène ?
Comme évoqué précédemment, les aspects techniques ne suffisaient pas à convaincre pour réaliser un investissement sans aucune garantie de retour. Les outils complémentaires que pouvaient apporter la maquette numérique en vue de la commercialisation était le vrai plus qui permettait de convaincre. Nous avions déjà expérimenté la réalité augmentée sur un projet précédent mais conçu de manière traditionnelle (2D/DWG) et nous avions l’occasion de rééditer l’expérience mais cette fois-ci en partant directement d’une maquette 3D BIM.
Comment se sont passés vos débuts en BIM ?
Comme toute nouveauté, les débuts ne sont pas forcément évidents. C’était une plongée dans un monde inconnu. Mais pour maximiser nos chances de réussite nous avons très rapidement compris qu’il était indispensable que nous soyons accompagnés afin d’être pertinents dans notre manière d’aborder le BIM. Nous nous sommes fait accompagner par Atlancad (Jonathan Renou) qui nous a permis de procéder avec méthode et de mettre en place les process facteur de réussite d’un projet en BIM. (convention BIM, protocoles, définition des objectifs, etc…) Nous avons eu la chance que tous les acteurs partie prenante du projet aient eu la même volonté d’avancer, se soient formés et fait accompagnés par le même prestataire. Du coup, l’accompagnement et la progression sont restés cohérents.
Projet Convergences, Kermarrec Promotion
Combien de projets avez-vous déjà construit en BIM ? Et quels sont selon vous les grands avantages que vous en tirez ?
Nous avons pour l’instant un seul projet (mais non des moindres (24 000 m SDP à terme)) sur lequel nous avons une conception BIM. Toutefois, l’expérience acquise nous permet aujourd’hui de nous positionner comme un acteur capable de proposer une conception BIM pertinente et mature. Nous savons quels sont les écueils à éviter et avons intégré les démarches positives à avoir à l’origine du projet pour conserver une pertinence accrue tout au long de l’avancement du projet.
Est-ce que la maitrise d’œuvre est prête selon vous ? Et n’avez-vous pas de difficultés avec elle ou les entreprises pour faire un projet en full BIM ?
Concernant la maîtrise d’œuvre, pour la plupart, nous constatons que les acteurs sont dans une démarche positive face au BIM. Certains sont plus matures que d’autres, mais je pense que la conception BIM commence à rentrer progressivement dans les mœurs. Par contre, concernant la phase chantier, hormis les acteurs importants de la construction (Majors du BTP et gros acteurs indépendants), force est de constater que les entreprises ne sont pas encore prêtes à utiliser le BIM au quotidien. Il reste un gros travail de pédagogie et de formation de ce point de vue. Quant aux gains sur le coût de construction annoncés, il me semble qu’il est encore trop tôt pour pouvoir les constater.
Pouvez-vous nous parler d’un projet BIM qui vous tient à cœur et dont vous êtes particulièrement fier et satisfait du résultat ?
Notre projet phare notamment en raison de sa conception BIM est le projet Convergences situé à Chantepie, commune limitrophe de Rennes (35). Un aperçu du projet peut être visualisé en ligne (http://www.kermarrec-promotion.fr/2017/04/convergences/). Ce projet qui est notre premier et unique projet en BIM pour le moment est une réussite sur la conception car nous avons réussi à produire un projet d’envergure dans un temps record tout en ayant une conception dont nous savons qu’elle est techniquement réalisable. De plus, nous avons aussi allié sur ce projet la technique de conception à une ambition forte d’exigence environnementale en développant avec EDF Optimal Solution une boucle énergétique locale assurant le chauffage et l’eau chaude des installations dont la production est assurée par des moteurs de cogénération alimentés avec des huiles recyclées. Une première en France !
Quels sont les écueils à une mise en place d’un tel processus ?
A ce jour pour un maître d’ouvrage privé à rayonnement régional, la mise en place du BIM représente un réel surcoût qui peut encore rester un frein à sa mise en place d’autant qu’il n’y a pas de gain avéré à ce jour sur le coût de construction. L’optimisation effectuée ne génère pas encore d’économies. De plus, il faut prévoir de rémunérer la maîtrise d’œuvre plus rapidement que dans le cas d’une conception traditionnelle ce qui n’est pas sans poser des problèmes quand les projets sont initiés en risque et qu’il faut donc augmenter la part de risque à supporter avec une incertitude quant au devenir du projet. Les lignes devront bouger à l’avenir pour atteindre un équilibre viable pour l’ensemble des intervenants tant maître d’ouvrage que maîtrise d’œuvre.
On dit souvent que la Bretagne est une terre d’innovations et vous le prouvez à nouveau. Comment l’expliquez-vous ?
C’est difficile à dire mais les bretons sont des explorateurs, ils aiment découvrir l’inconnu et je pense aussi qu’ils n’ont pas peur de se lancer dans l’inconnu. Il y a ce côté un peu aventurier chez les Bretons !
Vous êtes un acteur un peu unique dans votre genre à avoir adopté ce processus et à en avoir fait un élément moteur de votre société. Quel sentiment avez-vous par rapport à cela et sentez-vous que vous avez une mission particulière vis-à-vis de vos pairs ?
Dans le panel des promoteurs privés d’envergure régional, nous avons effectivement une approche un peu originale et novatrice. Nous avons souhaité nous positionner en tant que pionnier sur le sujet. Beaucoup de confrères me questionnent régulièrement sur le BIM pour savoir quand il faut y aller, comment et avec qui. Bien entendu le jeu est de conserver une partie de ses petits secrets mais l’objectif collaboratif du BIM reste de partager les expériences pour faire profiter l’ensemble de la profession afin que l’amélioration profite à tous et en premier lieu à nos clients en leur apportant des produits d’une plus grande qualité.
Comment évaluez-vous le degré de maturité de votre entreprise au BIM et que reste-t-il selon vous à faire encore ?
Nous avons démarré le BIM avec une première opération en ayant un niveau de maturité très bas qui était alors estimé à un niveau de 2/20. Bien entendu cette première opération nous a fait rapidement progresser pour atteindre un niveau estimé maintenant aux alentours de 12/20. Il nous reste une belle marge de progression mais je pense que le plus dur est fait car la phase d’initialisation implique des changements d’habitudes et de manière d’aborder les choses ce qui n’est pas nécessairement l’étape la plus simple.
Comment voyez-vous l’avenir par rapport à la digitalisation ? Quels sont vos grandes évolutions prévues ?
Le digitalisation de notre métier est inévitable et probablement indispensable. Elle s’accompagnera d’un développement de nouveaux métiers liés à des techniques qui restent probablement encore à inventer. Je pense que les prochaines évolutions seront à suivre au niveau de la construction quand le BIM intègrera les chantiers de manière systématique. Il y a fort à parier que les impressions 3D vont se développer et que la robotisation arrivera dans les années à venir comme cela a pu être le cas à une époque dans l’automobile ou l’aéronautique. Pour ce qui nous concerne, nous allons essayer de pérenniser notre savoir-faire en essayant de l’étoffer au gré des nouveaux projets que nous pourrons développer en BIM.
Vous impliquez-vous aussi au niveau de la formation des jeunes générations au BIM ?
Il me semble que la question pourrait se poser dans l’autre sens ! Je pense que c’est avec l’arrivée des nouvelles générations formées au BIM dans le cadre de leur cursus que les plus anciens (ou les moins expérimentés) vont pouvoir s’enrichir de ce nouveau processus. Il faudra faire converger l’expérience des uns avec les capacités et le savoir-faire technique des autres afin de créer la bonne alchimie qui permettra à chacun de progresser.
Le BIM a-t-il ouvert des voies nouvelles pour vous ? Des opportunités qui n’auraient pu exister sans cela ?
Le retour d’expérience de ce point de vue est encore un peu difficile à effectuer mais on voit poindre de nouveaux sujets concernant notre métier qui pourraient être complémentaires au BIM, comme le développement des techniques de LEAN (encore issues de l’industrie) appliqué à l’immobilier et la construction. Toujours la même recherche de l’amélioration continue de la production, sans oublier les gains de productivité que cela peut engendrer, tout en focalisant les différents acteurs sur leur vraie valeur ajoutée.
Denis, nous vous remercions vivement pour le temps que vous nous avez accordé et la présentation de votre entreprise. Nous souhaitons un grand succès en BIM pour votre belle entreprise Kermarrec Promotion.